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我国房地产市场骤然变化 背后释放怎样的信号?

http://zhenjied.cn | 2019/10/8 16:14:56

 

新华网北京7月11日电(记者 杜宇 王立彬 王宇)时至年中,新一轮房地产市场调控已过近3个月时间,房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑,一线城市坚挺的房价开始松动,土地市场连续流拍,二手房市场量价齐降,部分一线城市租金快速上涨。

    房地产市场的骤然变化,背后究竟蕴藏什么含义,释放怎样的信号?是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路?

    房价:是松动还是“假摔”?

    供职于北京一家金融机构的刘晓莉,半年来坚持看房,却始终没有出手,一直等待最佳的时机。“一会儿说北京房价降8000元,一会儿说打折一会儿又取消,房价就像一滴松油,看着会下跌就是跌不下来。”她用这样一个形象的比喻,表达了自己对房价的观察。

    事实上,从全国的角度来讲,房价已经出现了新的变化。国家统计局的数据显示,5月份,70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点,这是自2009年4月以来首次出现回落。当然,在统计数据背后情况并不一致。开发商阵营确实出现了“两极分化”。一方面不少企业对房价报复性反弹仍存在期待,价格依旧坚挺,甚至放慢了开发和销售节奏;另一方面,5月以来,绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售。

    万科总裁郁亮公开表示:“市场好的时候,万科不会惜售,市场不好的时候,万科也绝不会硬扛着不调整。”

    但一个不争的事实是,房价上涨的“步伐”正在放慢,甚至出现下降。当前人们最为关注的是未来走势如何。这是检验房价是真的松动还是有人质疑“假摔”的最好证明。

    中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强为记者描绘出调控下市场变化的链条:观望-局部促销-全面促销-局部降价-全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。

    成交量持续走低,将迫使部分热点城市房价下调,二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究中心专家巴曙松表示,成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场,而且如果这一趋势持续下去的话,加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量,2010年下半年一线核心城市下跌几成定局,而且全国范围内的房价也将面临下调压力。

     土地市场:“地王”是中途离场还是永久谢幕?

    一度“地王”频出的土地市场,上半年连续出现流拍现象,这也是上半年房地产市场的新变化。

    6月份第四周,北京曾经流拍的房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)再次挂牌出让,仅以3700元/平方米成交,与此前相比,此次折合楼面地价降至3608元/平方米,下降达1092元/平方米。

    据北京市土地整理储备中心数据显示,6月北京成交23宗土地,仅3宗住宅和含住宅项目用地。当月全市土地出让收入33.097亿元,比5月缩水近七成。特别是新一轮房地产调控以来,北京土地溢价率从110.6%下调九成至13.2%,成为2009年来最低点。

    在交易清淡的上半年过后,广州市定于7月8日出让的番禺区两宗地,其中一宗用地只有1家报名,另一宗用地只有2家报名。这种情况,近年来鲜见。

    土地市场的新变化,一方面缘于政府加大土地供应。来自国土资源部的数据,今年前5个月全国(不含新疆、西藏、新疆生产建设兵团)住宅用地供应同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍挂制度,探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

    一些专家分析认为,目前城市地价正从拉动房价上涨的因素,转为购房者期待价格继续下调的理由。

    值得关注的是,随着地块不断流拍,价格下调,一些企业开始抄底拿地。旭辉集团董事长林中说,躲过地价高企之时,现在有理由谨慎拿地,“地价相比去年算是便宜了。目前储存的土地只够用两三年,所以为了持续发展,拿地是必要的。”

    不过,也有专家担心,如果城市土地市场低迷,供应量和成交量缩水,并未引起“抄底进场”,由于滞后效应,一些城市将无法完成今年供地计划,影响明后年住宅供应。

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